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Todo se trata de encontrar nuevos caminos con ideas novedosas e interesantes en rubros elegidos como el área industrial, las oficinas, logística, ámbito comercial. Detrás de las ideas surgen cantidad de oportunidades para los que ofrecen especializarse aplicando propuestas que atraen y mejoran la calidad a medida que las empresas muestran su capacidad de crecimiento. Inversores y players abren el juego para crear alternativas que asombran y generan, lo que por otro lado el mercado está esperando. De alguna manera lo explica Karina Longo, Research Manager de CBRE «frente a lo nuevo, se logran cambios apropiados al momento que se vive y mucho más pensando en lo que viene. En el mercado de oficinas, gran cantidad de proyectos, especialmente los localizados en la zona CBD fueron migrando hacia desarrollos mixtos, donde el espacio de oficinas tiene una reducida superficie sobre el total, dando lugar a residencial y retail.
Aun así, en la zona Norte de CABA se encuentran obras que tienen previsto finalizar en 2024, con impacto sobre la vacancia y el precio de renta pedido».
¿Cuál es la situación de CBRE relacionado con los rubros que maneja la empresa? ¿Qué es lo nuevo pensando en el Real Estate?
En Argentina estamos poniendo el foco en el área industrial. Creemos que es un momento de oportunidad para este segmento de mercado y los indicadores así lo demuestran, por lo que estamos reforzando nuestra presencia a través de publicidad en medios especializados. De manera interna, en el área de Research hemos mejorado nuestra base de datos para adaptarla con facilidad a las necesidades de nuestros clientes. En lo comercial, Nicolás Ferrero ha sido designado como bróker con especialización en este mercado.
Con los cambios generados, ¿Qué implica para la empresa y cuáles son las novedades?
Se han implementado con el objetivo de unir los dos extremos. Por un lado nos propusimos trabajar más cerca de inversores y principales players; en el otro extremo también nos acercamos a los grandes ocupantes de espacios logísticos, a través de acciones de MKT apuntadas a conocerlos mejor.
En el tema de las oficinas, ¿Qué es lo que más interesa?
Para los propietarios es clave la brecha cambiaria y la recuperación de la rentabilidad. Desde el ajuste realizado sobre el valor del dólar oficial al cierre de 2023, y su impacto directo sobre las rentas, el mercado pasó a ser más favorable para los propietarios, mejorando el deteriorado margen de Cap Rate de las oficinas. Otro tema que impactó en la relación entre propietarios e inquilinos fue la Ley de alquileres, pero en este momento no está definido si la legislación continuará derogada o entrará en vigor nuevamente, y que cambios podría sufrir.
¿Están trabajando en forma presencial o remoto?
La mayor parte de las empresas se encuentra bajo el formato de trabajo híbrido, aunque con perspectivas más presenciales.
En las empresas, ¿cuáles son los puntos clave que generan y qué resultados surgen? ¿Cómo influye la llegada del Presidente?
Hoy no hay señales claras, no hay hechos evidentes que muestran recuperación; aun así, existe una gran expectativa sobre cuándo podría reactivarse la demanda de oficinas. Ahora mismo el mercado se encuentra en un momento de transición y adaptación a las nuevas medidas económicas, esto podría demorar la reactivación de la demanda, que permanece a la espera de un entorno más previsible para realizar movimientos corporativos. En el mercado de inmuebles logísticos, la demanda continúa activa y por ahora pareciera no estar impactada por los cambios implementados en materia económica por el nuevo gobierno. Sin embargo, debemos considerar que se trata de un mercado sobre ofertado en propiedades clase A.
Un punto clave es el de los valores. ¿Qué se espera en los meses que vienen?
En el primer trimestre de 2024 las rentas se comprimieron un -1,2 % con respecto al trimestre anterior. La renta promedio para Clase A/A + fue de 23,38 USD/m2/mes.
Todas las zonas mostraron un mínimo descenso en los valores de renta pedidos, lo que sugiere un posible reajuste no sólo para intentar capturar la demanda, sino también para hacer frente a la primera devaluación del dólar oficial, cuyo valor es tomado como referencia para el pago de los alquileres. Por zonas, el corredor Norte de CABA muestra valores un 30% por encima del resto del mercado. El ingreso de nuevos edificios con gran calidad constructiva en la zona, han producido una mejora en los precios de renta durante el último año. La tasa de vacancia de oficinas Clase A/A + presentó una variación negativa del 0,4 % con respecto al trimestre anterior, cerrando el Q1 2024 en 18,8 %. Esta moderada disminución podría ser evidencia de la primera reacción positiva del mercado, aunque todavía es prematuro hablar de una mejora del indicador. Cabe destacar que la tasa de vacancia actual es 2,3 puntos porcentuales más alta que la registrada en el mismo trimestre del año anterior, lo que evidencia el impacto de la producción entregada en 2023. Por zonas, el corredor Norte GBA muestra la mayor tasa de vacancia (22,5%) y en relación con ello, el menor precio de renta pedido (21,18 USD/m2/mes).
¿Qué ocurre con la industria y lo relacionado con el sector comercial? ¿Cómo responden?
El mercado de centros logísticos continúa desarrollándose a base de contratos “built to suit”, en un contexto económico con poca previsibilidad; la construcción de superficie especulativa es limitada, aún en un mercado con tasas de vacancia en mínimos históricos. En el segmento de retail (locales comerciales) notamos una buena y rápida ocupación en zonas no turísticas y sin dependencia del público oficinistas. El trabajo híbrido y la mayor presencia de trabajadores en sus casas ha beneficiado este mercado. Las marcas han reformulado sus planes de expansión poniendo foco en los barrios y dejando de lado la zona del centro porteño, que continúa con las tasas de vacancia más altas.
Otro tema central son las inversiones y los desarrolladores.
En el mercado de industrias, los principales inversores incrementaron la superficie en construcción, para dar respuesta a la demanda. Y aun así, la falta de financiación continúa impactando en el desarrollo del mercado, que muestra un crecimiento del inventario más lento que en el resto de la región. Además, gran parte de los desarrolladores han agotado su stock de tierra por lo que ahora el foco está puesto sobre el mercado de compraventa de tierras industriales. En el mercado de oficinas, gran cantidad de proyectos, especialmente los localizados en la zona CBD fueron migrando hacia desarrollos mixtos, donde el espacio de oficinas tiene una reducida superficie sobre el total, dando lugar a residencial y retail. Aun así, en la zona Norte de CABA se encuentran obras que tienen previsto finalizar en 2024, con impacto sobre la vacancia y el precio de renta pedido.
¿Cómo se maneja la economía en estos días y qué se espera a mediados del año?
El nuevo gobierno continúa con su plan de estabilizar los indicadores económicos heredados en medio de un contexto político y social delicado, y con un limitado apoyo en el Congreso, necesario para aprobar la legislación que permita realizar los cambios de fondo propuestos por esta administración. De hecho, el gobierno está ejecutando un ajuste fiscal sin precedentes en el arranque del mandato con el objetivo de cerrar definitivamente el grifo de la asistencia monetaria al Tesoro. El desafío para los próximos meses será que la política fiscal llegue a fin de año siendo social y políticamente sostenible del PBI del año pasado, lo que indica que el gobierno se impuso lograr el equilibrio presupuestario a lo largo de este año. La principal herramienta con la que cuenta el gobierno es la alta inflación que le permite licuar muchas partidas presupuestarias, que es profundizada vía baja de tasas de interés de los depósitos bancarios. Esto significa que, si bien los ingresos totales se están contrayendo en términos reales, lo hacen mucho menos que la contracción real de los gastos.