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Con los cambios que llegan con el nuevo Código de Edificación, planteados tanto en el Gobierno porteño como en la Legislatura, los especialistas analizan diversos aspectos, algunos centrales y bienvenidos al momento de definir una obra.
Para Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), este cambio surgió de una larga tarea muy participativa liderada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) en la que la CEDU fue escuchada igual que otras instituciones representativas del sector. “Se trata de un resultado trascendente y muy destacable el hecho de que los desarrolladores fuimos de la partida sobre esta cuestión, dado que promovemos las inversiones y hacemos posible los emprendimientos. El nuevo Código es una actualización del marco normativo de la construcción y era muy necesaria dado que el anterior sancionado en diciembre de 2018 quedó atrasado en relación con las nuevas formas de habitar y presentaba una serie de indefiniciones que la nueva normativa llegó para esclarecer. Como desarrolladores consideramos propuestas muy relevantes como, por ejemplo, que se incorpore la figura del desarrollador que fue aprobado y porque brinda visibilidad a un rol clave en la producción del hábitat».
Sobre las normas generales del nuevo Código de Edificación, Tabakman afirma: «es significativo que se haya incluido en la agenda edilicia la sustentabilidad con una serie de exigencias nuevas a incorporarse paulatinamente. También se sumaron normas que regulan la intervención en edificios existentes, que facilitarán la conversión a viviendas de zonas como el microcentro gracias a la homogeneización de las condiciones de habitabilidad para los diversos usos. Así una oficina podrá convertirse en vivienda sin necesidad de generar grandes cambios estructurales. Algunas exigencias nuevas volverán más estrictos los controles para asegurar la calidad de la edificación futura, como por ejemplo, las normas de iluminación y ventilación. En otros aspectos afortunadamente se flexibilizaron propuestas tales como la posibilidad que un dormitorio ventile a un patio vertical y no necesariamente al frente o al contrafrente».
“En resumen, el GCBA llevó adelante un largo proceso técnico de actualización de una norma muy importante que fue debatida también en la Legislatura y que terminó con un resultado satisfactorio. Por nuestro lado, como desarrolladores solicitamos propuestas que no prosperaron, pero al mismo tiempo hubo otras que sí tuvieron respuesta, lo cual es muy saludable para aportarle solvencia al proceso y resultado final”, cierra el presidente de la CEDU.
Por su parte, Sandro Ortíz, director de Oklands, considera que uno de los temas que generaron mayor polémica en el proceso previo a la sanción de las modificaciones del nuevo Código de Edificación fueron las Condiciones de Habitabilidad y en particular, las dimensiones mínimas de los locales. “Más allá de los ajustes marginales que el nuevo Código terminó planteando en relación a este tema, una pregunta importante para formular es cuál debería ser el alcance regulatorio que una normativa de esta naturaleza debería plantear. Si se analiza otra industria como la automotriz, se observa que las regulaciones apuntan a garantizar ciertos estándares de seguridad y calidad, pero dejan librado a las preferencias de las personas que consumen este producto el resto de las características, por ejemplo las medidas mínimas, de lo contrario no podría existir un auto como el Smart. En este sentido creo que cualquier restricción termina resultando coartando la libertad de elección que las personas”.
Agrega: “el extenso tiempo de gestión que implica el registro de planos y el permiso de obra en la ciudad de Buenos Aires es uno de los temas que genera mayor preocupación. Atento a esta preocupación, la flamante normativa ha propuesto un cambio relevante que tiende a simplificar estos trámites. Ahora sólo se exigirá la presentación de las factibilidades de servicios para obras mayores y éstas pasan a ser aquellas que superen los 5.000 m2 y los 45 m de altura. La exigencia de esta documentación en la solicitud de registro de planos era de carácter obligatorio para todo tipo de obra y generaba una dilación innecesaria en la gestión, ya que las empresas siempre otorgan los servicios solicitados, lo que variaba eran las condiciones exigidas para hacerlo. De manera que no tenía mucho sentido cumplimentar esta documentación y mucho menos para obras de poco porte”.
Con respecto a los consumidores, Ortíz considera que “la incorporación de la figura del desarrollador en la nueva normativa, como el empresario que lleva adelante un proyecto inmobiliario, aporta transparencia y protección a los inversores y consumidores de activos inmobiliarios en el caso de proyectos nuevos toda vez que el desarrollador asume responsabilidades y obligaciones ante ellos. Lo que hace esta incorporación es sincerar una realidad: es una figura que ya existe en todo proyecto inmobiliario y que no estaba reflejada en la normativa”.