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Uno de los temas centrales del Real Estate es la posibilidad de construir. Este sector es sin duda esencial para la industria y, por otra parte, responde a la necesidad básica de acceder a una vivienda, entre otros rubros. Desde luego, para concretar ese objetivo, tal como ocurre en casi todo el mundo, es necesario acceder a una financiación. En Argentina no existe el crédito, por ejemplo, para la vivienda, una asignatura pendiente que no logra alcanzar esa meta. Es interesante mientras tanto, observar cómo se construye en el exterior, en este caso en Boston, donde una empresa argentina hace tiempo que se dedica a edificar diferentes propuestas.
Javier Dborkin es fundador y ejecutivo principal de Boston Andes Capital desde 2002. Y ha sido responsable de identificar, negociar, estructurar, negociar y administrar diversidad de inversiones inmobiliarias en los Estados Unidos, pero también en la Argentina. Con ese expertise, el directivo comenta: “Nuestro foco, en general, en los Estados Unidos está alrededor de la zona de Boston. Es una región con una economía muy sólida, dinámica con un ecosistema que gira alrededor de la innovación científica, médica y educativa más todo el capital que está disponible para financiar los negocios que dicha interacción genera. A su vez, las universidades de Boston atraen a los alumnos más talentosos del mundo, y las empresas saben que para atraerlos deben tener presencia allí”.
Agrega que en este contexto, «se generan oportunidades que no sólo se relacionan con construir viviendas, sino que existen muchas oportunidades para transformar edificios de oficinas en lo que se conoce cómo Life Science, o usos más específicos requeridos por laboratorios y compañías que prestan servicios de investigación y desarrollo. En nuestro caso no estamos aferrados a un solo tipo de activo. De hecho, hemos participado de una multiplicidad de negocios, desde desarrollo de viviendas para la renta, oficinas, educación, complejos industriales. Según el ciclo económico, tenemos la posibilidad de observar diversos tipos de negocios. Por ejemplo, durante varios años nos dedicamos a comprar, mejorar y vender edificios de oficinas. Sin embargo, incluso desde antes que se produzca la pandemia con el COVID, habíamos migrado más hacia proyectos industriales y residenciales, tanto para la venta como la renta”.
Aclara además que “no necesariamente se construyen proyectos Premium. Porque más allá de ser una zona con uno de los mayores ingresos per cápita de los Estados Unidos, existen oportunidades mediante la diversidad de negocios, además del segmento de viviendas Premium”. El directivo considera necesario marcar algunos contrastes con el mercado local. “Diría que el factor diferencial es la existencia del crédito hipotecario para financiar proyectos y dado que prácticamente todos se financian con deuda de bancos, los cambios más relevantes tienen que ver con las políticas que ellos tienen al momento de decidir a qué clase de negocios les prestan dinero y a cuáles no. Pareciera que viviendas y negocios de renta industrial pueden hoy acceder a un mejor financiamiento que los edificios de oficinas, más que nada los ubicados en distritos financieros de ciudades más desafiadas”.
Y comenta: “El éxito de estas obras es que se financian. Es decir, que la gran diferencia radica en la macro y en el acceso al crédito hipotecario. Los desarrolladores inmobiliarios locales son extremadamente capaces, creativos y por naturaleza saben adaptarse a los cambios. Ahora si no se cuenta con crédito hipotecario es difícil construir proyectos que no puedan financiarse con preventas. Y, por otro lado, los negocios de renta en un entorno inflacionario y con facilidad para devaluar su moneda, son muy complejos de justificar. La incursión de los créditos UVA a mi juicio iban en la dirección correcta, pero claramente no pueden sostenerse con los niveles de inflación actual”.
Con relación a los proyectos en Argentina, Dborkin explica que «actualmente tenemos unos pocos de vivienda en la zona de Belgrano, pero están orientados a clase media/media alta que puede adquirir en pre construcción y con ello financiar los proyectos. En relación con el mercado argentino, hemos estado cautos en los últimos años, pero es posible ahora que surja un buen momento para considerar los negocios. Entre 2016 y 2020, el precio de la tierra se incrementó mucho. O se mantuvo a pesar de la crisis y eso no nos ha incentivado a concretar demasiados negocios».
«De todos modos está por concluir Vista Belgrano, que se podría decir que es una hermana menor de Vista Botánico. Estamos muy contentos con el proyecto ya que ofrece un conjunto de amenities pensado para la nueva realidad, donde profesionales y empresarios comparten más tiempo trabajando desde sus casas. Sobre nuevos proyectos, la gran incertidumbre política y económica genera por un lado más riesgo, pero por otro, existe la posibilidad de adquirir tierras con mejores condiciones que en el pasado. Entonces se podría construir con un peso más débil y apostar a que durante el ciclo de construcción de un proyecto que nunca es menor a tres años, se logre una mejor perspectiva macro y recuperar cierto nivel de confianza. Y con ello el valor de la moneda y también el valor de las propiedades”.